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Une expertise c’est quoi ?

L'expertise en évaluation immobilière

Qu’est ce que c’est ?

Elle sert, avant tout, à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, préalablement à des opérations immobilières ou juridiques diverses :
Généralement, l’expert déterminera la valeur vénale c’est à dire la valeur de marché.

La Charte de l’Expertise de l’évaluation immobilière de juin 2006 définie cette valeur :
“La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.”
En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :

• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte-tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec les moyens adéquats,
• l’absence de facteurs de convenances personnelles et la notion d’équilibre dans la négociation.

Cette valeur est donc celle d’un bien soumis au jeu de l’offre et de la demande sur un marché déterminé, à un moment précis et dans les conditions ci-avant.

 La valeur vénale est actuelle et limitée dans le temps et reste tributaire des diverses réglementations officielles (PLU et POS).

L’expert pourra également déterminer d’autres valeurs comme la valeur locative, valeur d’utilité, valeur à neuf, valeur d’assurance, valeur hypothécaire…

Comment

Déroulement de l’expertise :

• entretien avec le client pour établir un contrat définissant la mission,
• visite détaillée du bien à expertiser,
• étude des documents fournis : plans, permis de construire, cadastre, état locatif, servitudes, diagnostics éventuels, travaux récents, autorisations diverses…
• étude du Plan Local d’Urbanisme ou du POS,
• analyse objective du bien avec inventaire des éléments valorisants et pénalisants, place du bien sans son marché.
• calcul de la valeur du bien grâce à diverses méthodes (par comparaison, par le revenu, par la rentabilité, par les cash-flows, par des méthodes professionnelles…),
• travail en toute impartialité et indépendance dans le respect du secret professionnel,
• le rapport est rédigé conformément à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière co-signée par onze signataires de représentants de compagnies d’Experts et d’Experts Judiciaires

Le rapport d’expertise est un document complet et détaillé avec argumentaire d’appréciation et de valorisation.

Il se différencie d’un simple avis de valeur qui ne fait qu’affirmer une valeur sans la démontrer. Généralement l’avis de valeur n’est pas recevable en cas de litiges.

Sur quoi ?

Immobilier d’habitation :
• expertise de maisons, appartements, immeubles de rapport...

Immobilier d’entreprise :
• expertise d’entrepôts, d’immeubles de bureaux
• locaux industriels (locaux d’activité, usines…), garage, concessions automobiles…

Immobilier commercial :
• évaluation de fonds de commerce, de l’indemnité d’éviction,
• expertise de locaux commerciaux (boutiques, supérettes, supermarchés, hypermarchés)…

Immobilier spécialisé :
• expertise de campings, de village de vacances, d’hôtels, de maison de retraite.

Terrains :
• expertise de terrain (à bâtir, grevés de bail à construction…).