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Les méthodes

Les différentes méthodes de l’expertise

L’expert immobilier est libre du choix des principes et des méthodes qu’il doit produire

Il peut utiliser :
• La méthode par comparaison ou par analogie. Elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu de la vente récente d’autres biens aussi semblables que possible.
• La méthode par le revenu ou le rendement. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer). Elle capitalise un revenu annuel
• La méthode par actualisation des Cash-flows : la méthode repose sur le principe, que pour un investisseur, le coût d’un investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu’il peut espérer.
• La méthode par le coût de remplacement. Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisée en matière de valeur du marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
• La méthode dite par sol et construction. Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments.
• La méthode du bilan promoteur. À partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble.
• La méthode dite "professionnelle". Pour certains biens spécialisés (campings, hôtels, maison de retraite…), la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fond de commerce.

Ce n’est pas le recours à une méthode d’estimation, aussi sophistiquée soit-elle, qui permet de déterminer la « juste valeur ».
C’est l’expérience de l’expert, la qualité de son jugement et sa connaissance des marchés qui lui permettent d’utiliser à bon escient les méthodes d’estimation.

L’expert doit passer en revue les différentes caractéristiques de l’immeuble :
• les facteurs physiques de l’immeuble (situation, nature des constructions, équipements, état, orientation, caractéristiques, surface…),
• les facteurs économiques : importance de l’offre et de la demande pour le type de biens, contexte économique général et régional,
• les facteurs sociologiques : notoriété du quartier…
• facteurs juridiques : réglementation d’urbanisme, occupation et droits des locataires, servitudes applicables…
• facteurs fiscaux : incitation fiscale pour certains biens,

En résumé, il s’agit de procéder à un bon diagnostic sur les qualités et les défauts du bien, afin de juger du niveau du prix auquel il peut s’insérer dans le marché.